Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai

(2010. októberi felmérések alapján)

A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2002-2010

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2010 októberében -23,3, ami jelentős javulást jelent a megelőző felmérés eredményéhez képest. A jelenlegi érték mindazonáltal még így is számottevően (6 ponttal) elmarad az évtizedes átlagtól, illetve (13 ponttal) a pénzügyi és gazdasági válság kirobbanása előtt mért értéktől. A 2010. júliusi felméréshez képest minden részpiacon javultak a kilátások. A legmarkánsabb javulás a logisztikai ingatlanpiacon következett be, vélhetően éppen ez az a szegmens, amely elsőként tud kilábalni a válságos időszakból. A kereskedelmi ingatlanok és az irodák piacán is a kilátások javulása regisztrálható, de továbbra is elmondható, hogy az irodapiac zuhanórepülése a legmélyebb és várhatóan a leginkább tartós is. A lakáspiacot illető várakozások is kedvező irányba változtak, de a jelenlegi masszív túlkínálat leépítése egyáltalán nem lesz gyors folyamat. Az ingatlanfejlesztők a kereskedelmi és a logisztikai piacon derűlátóbbak, mint az ingatlan-forgalmazók és -tanácsadók.

Irodapiac

A fővárosi agglomerációban 2010 első félévében még a korábbi (2008-2009-es) fejlesztési fellendülés „utórezgései" voltak érezhetők, hiszen ebben az időszakban is jelentős mennyiségű újonnan átadott irodaterület lépett be a piacra. A harmadik negyedévében azonban már világosan megmutatkozott a fejlesztési aktivitás visszaesése, a piacra kerülő alapterület az előző negyedévhez képest mintegy a felére csökkent

A fővárosi irodák kihasználtsága

               Zárójelben az előző - 2010. júliusi - felmérés adatai

A fővárosi irodapiaci index, 2004-2010

Budapesten a válaszadók 48-48%-a érzékelt erős illetve némi túlkínálatot, míg kiegyensúlyozott piacot mindössze 4%-uk.

A fővárosi agglomerációban a kapacitás-kihasználtsági mutatók tovább csökkentek. A jelen felmérés adatai szerint az egy negyedévvel ezelőttihez képest - a pesti „B" kategória kivételével - minden kategóriában csökkent a kihasználtság. Keleten a júliusi 61%-ról októberre 66%-ra növekedett, nyugaton 67%-ról 60%-ra csökkent a kihasználtságot jellemző mutató értéke.

Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban minden körzetben javulásra számítanak. De azért tegyük hozzá, hogy e potenciális javulás bekövetkezte után is az irodapiac lesz a legnehezebb helyzetben.

Üzlethelyiségek piaca

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2010

A kiskereskedelmi forgalom júliusban és augusztusban már nem csökkent az egy évvel korábbi azonos időszakokhoz képest, megállni látszik tehát a 2007 óta tartó folyamatos zsugorodás. Mindazonáltal a piaci lehetőségek hosszan tartó szűkülésének negatív következményeit a szereplők még sokáig érezni fogják. Az üzlethelyiségek piacának megítélése 2008. októbere és 2009. júliusa között folyamatosan romlott, majd attól fogva hullámzik.

A jelen felmérés során javulás volt érzékelhető az egy negyedévvel ezelőtti helyzethez képest - a piaci helyzet értékelése országos átlagban visszatért a félévvel ezelőtti szintre. Az országos trendből Kelet-Magyarország kilóg, itt nem következett be javulás. Budapesten a válaszadók 16%-a érzékelt nagy, 53%-a kisebb túlkínálatot, 31%-uk kiegyensúlyozott piacot.

A válaszadók a következő egy évben - országos átlagban - valamelyest javuló piaci helyzetet jeleznek előre. Ebből a szempontból az egyetlen kivétel Kelet-Magyarország: itt stagnálásra lehet számítani. 

Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac

A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2010

A raktárpiac helyzetének értékelése - országos átlagban - 2009 januárjától 2010 júliusáig folyamatosan romlott. A jelen megkérdezés - e tendenciát figyelembe véve - üdítő kivételt jelent, hiszen hosszú idő óta először javult e piaci szegmens összesített értékelése. Budapesten és környékén a válaszadók közül 6%-a érzékelt túl-keresletet, 33%-a egyensúlyi piacot, 33%-uk kisebb, 28%-uk nagyobb túlkínálatot. A következő egy évet illető várakozások szerint Kelet-Magyarországon változatlan helyzetre, míg a fővárosban és környékén valamint Nyugat-Magyarországon kedvező irányú változásra lehet számítani.

 
Az üzemcsarnok-piac helyzetének értékelése 2010 áprilisában és júliusában stabilizálódott a korábbi nagy esés után. A jelen felmérés során az előző felméréshez képest javuló megítélésekkel találkoztunk - a keleti országrész kivételével. A kapott válaszok alapján az elkövetkező egy évben Kelet-Magyarországon változatlan, míg a fővárosban és környékén valamint Nyugat-Magyarországon érezhetőe javuló piaci helyzetre lehet számítani.

A telekpiac megítélésének országos átlaga 2009 októbere óta csak kisebb kilengéseket mutat. Az összesített megítélés a jelen felmérés során sem változott érdemben. A telekpiacon a következő egy évben országos átlagban némi elmozdulás várható a kiegyensúlyozott piac irányába.

Lakáspiac

A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2010

A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd egyfajta hullámmozgás kezdődött. 2010. áprilisában országos átlagban kissé javult, júliusban enyhén romlott, majd októberben ismét javult a helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Az októberi összesített helyzetértékelés szinte pontosan megfelel a fél évvel korábbinak, azaz az áprilisinak, viszont lényegesen elmarad a pénzügyi és gazdasági válság kirobbanása előtti időszakétól.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban - a panelek kivételével - legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak. Különösen a pesti zöldövezeti társasházi lakásoknál és emellett a pesti belvárosnál várnak jóval kedvezőbb helyzetet.  A vidéki körzetekben is szinte minden részpiacon kedvező irányú változás várható, ami a legtöbb szegmensben jelentős mértékű.

 A 2010. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest tovább csökkentek. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan tervezők arányai kis mértékű emelkedést jeleznek az előző negyedévhez képest, az ezt csak valószínűsítőké azonban további csökkenést mutat.

 Árak, bérlet díjak

Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

   Zárójelben az előző - 2010. júliusi - felmérés adatai

Az új lakóingatlanok árai esetében a fővárosban az inflációt követő emelkedés, a többi körzetben stagnálás várható. Az üzleti célú ingatlanszektorban a stagnálás a valószínű alaptendencia.

A használt ingatlanok esetében még további áresések valószínűek, területtől és ingatlantípustól függően meglehetősen nagy szóródással.

A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

   Zárójelben az előző - 2010. júliusi - felmérés adatai

A lakásoknál a következő 12 hónapra vonatkozó átlagos árcsökkenési prognózis Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti átlagértékhez képest változatlan. A keleti régióban és a fővárosban enyhültek az árcsökkenési várakozások. Továbbra is igaz, hogy a legnagyobb mértékű árcsökkenés mind a fővárosban, mind vidéken a panellakások esetében valószínűsíthető. A piac ár-jellegű alkalmazkodása a megváltozott keresleti-kínálati viszonyokhoz még nem fejeződött be, de már a vége felé jár.

Az irodák, üzlethelyiségek, raktárak bérleti díjai esetében a következő 12 hónapban a meghatározó tendencia a stagnálás lehet, bizonyos szegmensekben 2011-ben megindulhat egy kismértékű (1-2%-os) díjnövekedés.

forrás: gki.hu

Megosztás