Foglaló
Írta: Dr. Jámbor Attila
A leggyakrabban használt biztosíték a foglaló, amely nélkül szinte el sem képzelhető egy ingatlan adásvételi szerződés. A foglaló mindkét felet a szerződés teljesítésére ösztönzi, de fontos tudni, hogy szigorú jogszabályi előírások léteznek az alkalmazására.
Foglaló: a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül átadott dolog, pénz. A foglalóra vonatkozó megállapodást nem kell írásban rögzíteni – ingatlan adásvételi szerződés esetében sem –, de a viták elkerülése érdekében érdemes. Érvényes előszerződésben is köthető.
Nagyon fontos, hogy a foglalót legkésőbb a szerződéskötéskor át kell adni ahhoz, hogy foglalónak minősüljön. A bírói gyakorlat alapján van arra lehetőség, hogy a szerződéskötés előtt átadott dolgot, pénzösszeget a szerződéskötéskor foglalónak minősítsenek a felek, de ezt követően ezt már közös megegyezéssel sem tehetik meg.
A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Ebben az esetben sem az elnevezés számít, hanem az, hogy az átadott dolog, pénz tekintetében a felek a foglaló szabályait alkalmazzák, vagyis a kötelezettségvállalás jeleként adják át.
Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani.
A foglaló visszajár:
a) a szerződést teljesítik, de a foglaló a beszámításra nem alkalmas,
b) a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős (Példaként lásd: BH2004. 502.),
c) a felek felbontják a szerződést.
Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél felelős, akkor a teljesítés meghiúsulásáért felelős személlyel szemben alkalmazhatók a szerződésszegés jogkövetkezményei, továbbá
- az adott foglalót elveszti,
- a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Példa: A vevő a vételárát egy másik jogügyletből kívánta finanszírozni, de ez a megállapodás a szerződő fél magatartása miatt nem teljesült, így a vételárat sem tudta megfizetni. A bíróság álláspontja szerint a vevőnek a teljesítés meghiúsulásáért való – az adott foglaló elvesztését eredményező – felelőssége megállapítható, ha alaptalanul bízott a vételár előteremtésének lehetőségében. Bizakodása alaptalanságának következményét az eladóra nem háríthatja át – lásd: EBH2003. 851.
Példa: A vétel tárgyát képező lakás a szerződéskötést megelőzően többször és nagymértékben beázott, annak ellenére, hogy a tetőn javítások történtek. Az eladók a vevőt erről nem tájékoztatták, és ezzel megsértették a tájékoztatási kötelezettségüket. A teljesítés meghiúsulásáért ezért nem a vevő, hanem az eladó felelős, és ezért a felvett foglalót az eladók kötelesek visszatéríteni. Rámutatott a bíróság arra is, abban az esetben, ha az eladók – állításuk szerint – valóban nem tudtak a lakás beázásáról, a vevő a vétkességüktől függetlenül, a hibás teljesítésre hivatkozva is elállhatott a szerződéstől, amelynek következményeként a foglaló címén felvett összeg ugyancsak visszajár. A bíróság álláspontja szerint ha az eladó a vevő szerződéskötési szándékát befolyásoló tájékoztatási kötelezettségét elmulasztja, a vevő az ingatlannak később felismert hibája miatt a szerződést megtámadhatja, részére az adott foglaló is visszajár – lásd: BH1996. 254.
A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít; a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A foglaló kárátalány jellegű, ezt azt jelenti, hogy az akkor is jár a jogosultnak, ha kára nem keletkezett. Ha a foglalót meghaladó kár érte a felet, akkor azt is érvényesítheti.
A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti, akkor is, ha felek másképpen állapodnak meg. A megfelelő mértékű foglalót a Ptk. nem határozza meg. A bírói gyakorlat általában az ellenérték 10 százaléka körüli foglalót tekint megfelelő mértékűnek. Annak mérlegelésénél, hogy a foglaló túlzott mértékű-e, nem lényeges a foglaló kikötését követően beállt körülmény, kizárólag a foglalónak a vételárhoz való viszonya és a szerződéskötés egyéb körülménye vizsgálható [1959. évi IV. tv. 243-245. §].
Érintett jogszabályok:
1959. évi IV. tv.;
forrás: epitesjog.hu