IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!
 
Ingatlan gyors keresés
Koronavírus és ingatlanpiac
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat
Adatvédelem


2011.05.15 22:19
Hatalmas eltérések a földárakban - Valóban a jövő nagy üzlete?
Hatalmas eltérések a földárakban-Valóban a jövő nagy üzlete? Akár négyszeresek is lehetnek az árkülönbségek egyes térségek között a földpiacon, ám a termőföldek folyamatos áremelkedési tendenciája országos léptékben töretlen.A lényeg, hogy megfelelő körültekintéssel válogassunk a piaci kínálatból...

Hatalmas eltérések a földárakban - Valóban a jövő nagy üzlete?

Akár négyszeresek is lehetnek az árkülönbségek egyes térségek között a földpiacon, ám a termőföldek folyamatos áremelkedési tendenciája országos léptékben töretlen. A lényeg, hogy megfelelő körültekintéssel válogassunk a piaci kínálatból.


Országosan növekvő árak

Az OTP Jelzálogban által elkészített termőföld-piacot vizsgáló értéktérkép eredményeiből kiderül, hogy 2008 és 2010 között az országosan mért átlagosan 13%-os áremelkedés területileg nagy különbségeket takar. Míg 32 kistérségben csökkent az ár, 60 esetében átlag alatt, 81-ben pedig átlag felett, nem egy esetben azt többszörösen meg is haladó mértékben nőttek a tranzakciós árak. Az átlag feletti növekedést mutató területek legtöbb esetben az autópályák, főbb utak vonalához, a nagyobb városokhoz, régióközpontokhoz, valamint a lokális szinten fejlett infrastruktúrával rendelkező térségekhez köthetők. Így például Pest, Bács-Kiskun és Csongrád megyében az M5-ös, míg Pest, Fejér és Tolna megyében a két éve átadott M6-os autópálya nyomvonala mellett érzékelhető az árak emelkedése.

Hatalmas eltérések a földárakban - Valóban a jövő nagy üzlete?



Érdekesség ugyanakkor, hogy az aktuális árszint és az árváltozás között gyakori a negatív korreláció. Észak-Magyarország számtalan olyan kistérségében 25% feletti az áremelkedés, amelyek a 2010-es árszint alapján a legolcsóbb negyedbe tartoznak (pl. encsi, szikszói, balassagyarmati, vagy bodrogközi kistérségek). Ennek a fordítottja is igaz, tehát nem feltétlenül a legjobb minőségű, legjobb terméshozamokat biztosító, vagy infrastrukturálisan kiemelt területek árai nőttek a legnagyobb mértékben, sőt, kifejezetten jó, fejlett térségek adott esetben árcsökkenést is mutathatnak (pl. a hajdúszoboszlói, pilisvörösvári, székesfehérvári, tapolcai, veresegyházi, hévízi vagy a siófoki kistérségben).

A vizsgálat rövid módszertana

Az OTP adatai kizárólag megvalósult piaci termőföld (ezen belül is túlnyomóan szántó, valamint rét-legelő) tranzakciókon alapulnak. Forrásuk a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól (NAV, korábban APEH) megvásárolt adatbázisa. Jelen tanulmányukban elsősorban a válság időszakát keretül véve, annak hatását vizsgálták; az ország egésze, azaz a - Budapest nélkül - 3155 település és 173 statisztikai kistérség, illetve a 19 megye képezte elemzésük területi alapját.

Összesen 315 ezer tranzakció adatait dolgozták fel, melyhez először több lépcsőben - területi limiteket alkotva, illetve tapasztalati úton - kiszűrtük a hibásan, vagy hiányosan rögzített tranzakciókat. A területi átlagárak képzéséhez szükségesnek tartott esetszám eléréséhez az adathiányos területeken polinomális interpolációval, valamint az összetételhatás kiszűrésével pótoltuk az információt.

A válság időszakát elemezve, az árváltozás vizsgálatához a 2008-as évet tekintettük alapnak. Bár 2010-re vonatkozóan az illetékhivatali adatbázis a NAV adatfeldolgozásának átfutási ideje miatt jelen pillanatban nem tekinthető teljes körűnek, az aktuális árak és az árváltozás bemutatásához a tavalyi év kellő adatszámosságot ad. Az átlagos eladott termőföld-terület méretének vizsgálatát, ennek területi különbségeit a 2007 és 2010 közötti évek összevont adatai alapján elemeztük. Az aktuális művelési ág megoszlást a KSH legfrissebb adatai alapján mutatjuk be.


Minderre magyarázat, hogy egyrészt egy alacsony fajlagos hektárárral bíró terület könnyebben ér el jelentősebb árnövekedést, mint egy eleve magas árszintre pozícionált föld. A Baranyában található világos folt (pécsi, sellyei, siklósi kistérségek) is erre vezethető vissza. Ezen kívül nagy szerepe lehet a válság kapcsán kialakult esetleges "buborékoknak", illetve az elmúlt évek spekulatív vételeinek.

Árcsökkenéssel jellemezhető terület hat megyében (Bács-Kiskun, Békés, Csongrád, Győr-Moson-Sopron, Tolna és Vas) nem található. 50% feletti áremelkedést három kistérség (szentendrei, csengeri és gyáli) produkált, itt többnyire lokális folyamatok indukálták a nagymértékű áremelkedést. A legtöbb átlag felett dráguló kistérség pedig Szabolcs-Szatmár-Bereg (9), Vas és Fejér (7-7) megyében található.

Négyszeres kistérségi árkülönbség

A termőterületek árára sok tényező van hatással, melyek közül a legfontosabbak a földterület elhelyezkedése, minősége, művelési ága, az infrastrukturális adottságok, illetve a fentebb is említett spekulációs hatás. Ezek alapján, szélsőértékként nagyjából 150 ezer forintos hektárárat tekinthetünk minimumnak (gyengébb minőségű és rossz adottságú, alacsony AK értékű termőterületek, gyepterületek), míg a felső határ ennek tízszerese is lehet (magas presztízsértékű, jó fekvésű, egyben jól hasznosítható, nagy táblaméretű szántóterületek, kiemelt borvidéken található szőlőterület, egyebek).

Megyei szintre aggregálva az OTP által vizsgált adatbázist, ezek az abszolút különbségek jelentősen mérséklődnek, s Nógrád és Fejér megye átlagárai között mindössze kétszeres különbség adódik.

Hatalmas eltérések a földárakban - Valóban a jövő nagy üzlete?



A kistérségi szint ugyanakkor éppen alkalmas arra, hogy a homogénebb területek által elfedett különbségeket megjelenítsük. A legolcsóbb kategóriába csak a három észak-magyarországi megyéből (Heves, Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén) kerültek kistérségek. Ezekben az átlagos hektárár 300 ezer forint alatt marad. A másik végletet az érdi, hajdúszoboszlói, budaörsi és békéscsabai kistérségek adják, 800 ezer Ft feletti hektárárral.

A legmagasabb kategóriába 4 Pest (itt elsősorban agglomerációs hatások érvényesülése miatt), 3 Fejér és 2-2 Békés, illetve Hajdú-Bihar megyei kistérség került. Ebben nagy szerepe van a természeti- és talajadottságoknak: országosan hagyományosan a legjobb mezőgazdasági területek között tartják számon a békési földeket és a Mezőföldet. Magas áraikkal ezek mellett a Balaton környéke és Győr-Moson-Sopron megye is kiemelkednek. Árszint alapján az országos 458 ezer forintos átlaghoz legközelebb a mátészalkai kistérség található.

Fontos azonban megjegyezni, hogy az eddig említettek mellett a kamattámogatott hitelek, valamint egyéb, földhöz kapcsolódó hiteltermékek rendelkezésre állásának alakulása, illetve feltételrendszere is egyértelműen hatással van a forgalomra.

Hatalmas eltérések a földárakban - Valóban a jövő nagy üzlete?


Összegzés

Bár a termőföldek piaca a lakáspiacnál jóval kevesebb szereplős, az adásvételek számát tekintve ahhoz hasonló volumenről beszélhetünk. Ahogy láttuk, van egyrészt egy természeti adottsággal (domborzat, talaj, vízrajz) jellemezhető dimenzió, amely kiegészül az élelmiszergazdaság szempontjából meghatározó infrastrukturális adottságokkal, illetve támogatási környezettel és agrárpolitikával, és végül mindezt gyakran spekulációs hatások színezik. Az árak alakulását, és a földpiac egészének teljesítményét ezek együtthatása befolyásolja.

A válság előtt több helyen kialakult árbuborék néhány esetben már leereszteni látszik, ugyanakkor - alátámasztva a széles körben elterjedt vélekedést - a termőföldek folyamatos áremelkedési tendenciája országos léptékben (kisebb lokális kilengésektől eltekintve) töretlen.

Az OTP kutatását bővebben itt tekintheti meg.

Forrás: Portfolio.hu

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2011.05.15 22:19
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, Bazita, telek
Zalaegerszeg, Bazita, telek - Zalaegerszeg Bazitán belterületi telek eladó. www.dashaus.hu
3.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg Bazitán belterületi, 2369 m2, jó tájolású, enyhén lejtős telek eladó nyugodt környéken, zöldövezetben. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház - Zalaegerszeg Külvárosában családi ház eladó. www.dashaus.hu
44.999.999 Ft.
Nem szeretnél szűkölködni egy kis házikóban? Akkor íme itt a családi házad! Eladó családi ház Zalaegerszegen, Zala megyében, kettő garázzsal, melléképületekkel, aknás garázzsal. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
24.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg belvárosában, NAPPALI+2 HÁLÓSZOBÁS, TÁGAS, EGYEDI FŰTÉSES, JÓ beosztású, világos, napfényes, ERKÉLYES, felújítandó társasházi lakás eladó SZIGETELT HÁZBAN. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszeg Belváros. www.dashaus.hu  Zala megye
34.999.999 Ft.
Zala megye, Zalaegerszeg belvárosban a magasföldszinti eladó tégla lakás, akár orvosi rendelőnek, vagy otthonnak, irodának - vállalkozásnak, vagy egyszerre mindkettőnek is jó lehet. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház - Eladó sorházi lakás. Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
45.999.999 Ft.
Tágas, nagy méretű, kényelmes, többfunkciós ingatlant keres, ahol nem kell szűkölködni? www.dashaus.hu