Házat venne és felújítaná? Ilyen hibákkal és kiadásokkal számolhat! (I. rész)

Mindjárt az első mondatban sokkoló megjegyzést szeretnék tenni: fusizós-barkácsolós világunkban a lehető legnagyobb rizikót vállaljuk, ha használt házat veszünk. Ezért ha már vannak jelöltjeink, ne sajnáljuk a pénzt egy építész kiszállási díjára, mindenképp nézessük meg vele a kiszemelt házakat, ha kell, akár egy tucatnyit is. Választáskor mindenképp vegyük figyelembe véleményét, s ne csodálkozzunk, ha a legtöbb eladásra kínált családi házból a szakember fejét fogva menekül.

Egy lakóház kiválasztásánál számos szempont merül fel. Nagyon fontos az elhelyezkedés, a közvetlen környezet, a szomszédok. Mivel a külső környezetet házvásárlásnál ugyanazon szempontok alapján kell vizsgálni, mint telekvásárlásnál, erről később lesz szó. Általában törekedjünk jó helyen lévő, fejlődő környezetben házat vásárolni, mert akkor kellemes helyen élhetünk, ingatlanunk pedig tartani fogja értékét.

Az egyik legfontosabb szempont a döntésnél mégis érzelmi alapú kell, hogy legyen: ha a racionális érveket felsorolva több ház is szóba jöhet, azt válasszuk, ahova a legszívesebben járnánk haza. Az épületek olyanok, mint az autók: van, amelyik hibáival együtt is tetszik és van, amelyik hiába tűnik tökéletesnek, mégsem tudjuk megkedvelni. Semmiképp ne vegyünk meg olyan házat, ahol valamiért kényelmetlenül érezzük magunkat, esetleg valami zavaró, taszító dolog van a környezetben: egy leromlott gyárépület, elhanyagolt közterület, rendetlen szomszédok, stb.

Az ingatlan megvásárlása előtt mindenképp érdeklődjük az építéshatóságon a beépítési lehetőségekről, esetleg kérjünk előre tanácsot a helyszínelő építésztől fejlesztési elképzeléseinkkel kapcsolatban!

A továbbiakban a környezeti adottságokkal már nem, csak az egyes korokban épült lakóházakkal és tipikus jellemzőikkel foglalkozunk.

Újépítésű házak Gödön (Fotó: Neubauer Rudolf)

Az elmúlt 10-12 év épületei

Ebben az időszakban már elérhetőek nagyon jó minőségű építőanyagok, az épületek hőszigetelése, gépészeti és elektromos rendszere is korszerűnek számít. Az épületek legnagyobb hibája általában, hogy a nagy, tágas, egyterű nappali – konyha – étkező mellett számos kis, alig félszoba készül, melyek nehezen bútorozhatóak, használhatatlanok.

Ennek az időszaknak a nagy slágere a mediterrán ház. Tudni kell, hogy az építészetben is vannak divathullámok, ugyanúgy, mint az öltözködésben. A mediterrán ház divatból kiment, lesajnált kategóriába kerül, magyarul: gyors erkölcsi avuláson fog keresztül menni. Sokat fog veszíteni értékéből, és szépen megkezdődnek az átépítések, a kirívó stílusjegyek eltüntetése. Érdemesebb tehát időtálló, klasszikusabb stílusban tervezett házat nézni.

A családi ház építés a házak színvonalát tekintve nagyon kettészakadt: vannak az igényesen tervezett, szakemberek által megépített, és a későbbiekben is jól karbantartott épületek. Sajnos ezek vannak kevesebben, és a tulajdonosoknak eszük ágában sincs megválni tőlük. Ha mégis eladásra kínálják, nagyon magas árat szabnak meg, és nehéz alkudni belőle.

Ugyanakkor vannak kevés pénzből, gyenge minőségű anyagokból, gyakran szakképzetlen munkaerő által megépített lakóházak. Ezeknek az épületeknek általában az alaprajzi elrendezése is nagyon rossz, mivel a tervezéssel is keveset törődtek. Ezek jóval többen vannak, és nagyon sok az eladó. A tulajdonosok ugyanis rájöttek az épület hibáira, megunták a bennük való kényelmetlen életet, és inkább szabadulnának tőle, mert se anyagi erejük, se kedvük nincs helyrehozni a hibákat. Higgyük el, a legtöbb esetben még akkor is ez az igazi ok, ha az eladó mást mond!

Ha gyengébb minőségű házat veszünk „átlagáron”, számítsunk rá, hogy a következő 10-15 évben – legalábbis részben – újjá kell építeni az épületet. Szélsőséges példaként említenék egy jó környéken lévő, látszólag szép, 8 éves családi házat. A tulaj magának építette, és saját bevallása szerint anyagi okok miatt adja el. A bejáráson a laikus vevőjelöltek csak néhány kisebb beázásnyomot, pár javítható repedést és feltöredezett lapburkolatot vettek észre. Szakemberként viszont láttam, hogy a tetőt szó szerint fatelepi hulladékanyagból építették, minden szaktudás nélkül csak úgy összetákolták. Láthatóan többször javították, állapota szinte életveszélyes, azonnal bontandó volt. A lapburkolat azért jött fel, és a válaszfalak azért repedeztek, mert a pince feletti födém olyan gyenge anyagból volt, hogy legalább 5-6 cm-t teknőszerűen lesüllyedt a középső részen. Szintén azonnal bontandó. És még sorolhatnám a szakszerűtlen villanyszerelést, festést glettelés nélkül, alig működő fűtést, stb.

Ha viszonylag új házat vásárolunk, mindenképp hallgassunk a szakemberre. Nehéz lesz jó minőségű házat találni, amihez szinte egyáltalán nem kell hozzányúlni, és a jó minőségű épületek esetén az átlagnál magasabb árral számoljunk. A mai piaci körülmények között így is kedvezőbb egy jó állapotú, viszonylag új házat venni, mint építkezni.

Amikor beindult az őrület: a ’80-as, ’90-es évek

Ez az időszak nagyon átmeneti az építőiparban is. Beindul a maszekolás, gmk-k, stb. Éreztük a szabadság szelét. Már nem csak típustervek alapján lehet építkezni, hiszen a gmk-s tervező megtervezi az épületet egyedi igényeink alapján. Aki megunta a szűkös panellakást, tágas családi házba vágyik. Ekkor épülnek a több száz négyzetméteres, sokszintes, szinteltolásos házak, az aktuális divat szerint fehér színben, barna „felkockázott” nyílászárókkal. Tanulgatjuk a tetőtér beépítést, mert a „szuterén”, a földszint és az emelet nem elég. Anyagot gyakran az ország másik végéből kell hozni, abból építkezünk, amit kapunk. A ’90-es években javul az anyagellátás, de nehezen szokjuk az újat (és drágábbat). A jelenleg hatályos építési törvényt 1997-ben alkotják meg, ennek végrehajtási rendeletei már a maihoz közelítő minőségi és energetikai követelményeket fogalmaznak meg. Ezzel ez az átmeneti időszak le is zárul.

Azok a boldog 80-as évek (Fotó: Réti Dóra)

Ebben az időszakban a családi házak szinte kivétel nélkül kalákában készültek, csak az a részük van szakszerűen megépítve, amelyik szakmában volt rokona, ismerőse az építtetőnek. Azt gondolom, hogy ezek az épületek nagyon problémásak. Először is a méretek. Másodszor a rengeteg lépcső. Miután kirepültek a gyerekek (mert nem maradnak a szülőkkel együtt a felső szinten), gyakran 1-2 ember lakik 3-400 négyzetméteren. Miután már idősebbek, és úgysem másznak fel a felsőbb szintekre, fűteni sem akarják, egyszerűen lezárják azokat. Vagy megpróbálják eladni az egész épületet.

Ha egy ilyen, 25-30 éves épület veszünk, az egyébként is nagyfelújítás előtt áll. Ha túl nagy az épület, de jó áron jutottunk hozzá, nyugodtan visszabonthatunk egy szintet. Talán emlékszünk még az építési költségek harmadolására: szerkezet, szakipar, gépészet-villamosság. A szerkezetekhez nem kell nyúlni, de a gépészeti, villamossági rendszereket fel kell újítani és javarészt tönkrementek, elavultak a szakipari elemek is: burkolatok, nyílászárók, héjalás, bádogos szerkezetek, stb. Elkel egy kis többletszigetelés is. Tehát az új építésnél megadott négyzetméterenkénti nettó 200 ezer forintunk kétharmadát rákölthetjük az épületre, ha teljeskörűen szeretnénk felújítani. A bontásokkal együtt még többet is.

Általános szabály, hogy felújításoknál (főleg ha az nem teljeskörű) legalább 20 % tartalékkerettel számoljunk. Ugyanis szinte minden felújításnál a bontások után derülnek ki olyan hibák, amiket mindenképp javítani kell, és nem szerepelnek az eredeti felújítási terveink között.

A holnap megjelenő, következő részben az ún. Kádár-kockákkal, a XX. század első felének, valamint a korábbi századok épületeivel foglalkozunk, részletesen tárgyalva a kúriákat és kastélyokat, valamint a vályogházakat is.

Forrás: ingatlanmagazin.com

Megosztás