IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!
 
Ingatlan gyors keresés
Koronavírus és ingatlanpiac
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat
Adatvédelem


2010.11.22 10:58
Hogyan adhatunk el árverés előtt álló ingatlant?
Hogyan adhatunk el árverés előtt álló ingatlant? Ha a bank felmondja a hitelszerződést, és megindul a végrehajtási eljárás, még semmi sincs veszve. Azonban az adósok több mint fele már a kezdetkor feladja, így esélyük sincs arra, hogy saját maguk értékesítsék az ingatlant az árverés előtt...

Hogyan adhatunk el árverés előtt álló ingatlant?

Ha a bank felmondja a hitelszerződést, és megindul a végrehajtási eljárás, még semmi sincs veszve. Azonban az adósok több mint fele már a kezdetkor feladja, így esélyük sincs arra, hogy saját maguk értékesítsék az ingatlant az árverés előtt. Pedig számos lehetőséggel élhetnek. Mi most bemutatjuk, mit csinálhatnak.

Miután a hitelező bank nemfizetés esetén felmondja az adós lakáshitelét, a végrehajtási eljárás kizárólag jogerős bírósági határozat vagy közjegyző által végrehajtható záradékkal ellátott okirat alapján kezdeményezhető az adós ellen. Három típusú hitelszerződést alkalmazhatnak a pénzintézetek: az opciós szerződést, a kölcsönszerződést és a közjegyzői okiratot végrehajtási záradékkal.

Korábban a lakáshiteleket kölcsönszerződésbe foglalták. Ez esetben a hitelszerződés felmondása után fizetési meghagyást kell benyújtani az adós ellen, ami ellen az ellentmondással élhet, és ekkor kezdődhet a több évre nyúló pereskedés. Majd a per lezárulta után következhet a végrehajtási eljárás, majd az ingatlan árverése.

Az elhúzódó ügyek miatt a bankok az utóbbi, nagyjából tíz évben szinte kizárólag végrehajtható záradékkal ellátott közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződésekkel folyósítottak lakáshiteleket. Ez esetben nem kell fizetési meghagyást kibocsátani, az okiratot elegendő záradékoltatni, majd végrehajtási lapot kiállítani és lényegében kezdődik az adós ellen a végrehajtási eljárás – mondja a végrehajtások.hu honlap szerkesztője.

Kifogásolni lehet a becsült árat is

A bank a követelésével megkeresi a végrehajtót, aki a fokozatosság elvét betartva, először az adós munkabérének 33-50 százalékát letiltja, majd ingóságokat foglal le, ha lehetséges. A pénzintézetek által kezdeményezett végrehajtási eljárásoknál azonban a követelések összegszerűsége indokolttá teszi az ingatlanfoglalást, amely lefoglalt ingatlanokat rendszerint árverés útján értékesítik a végrehajtók.

Ez az eljárás az ingatlan foglalásával kezdődik. A végrehajtó az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi a végrehajtási jogot. A végrehajtó ezután megkeresi a területileg illetékes polgármesteri hivatal adócsoportját, ahol egy ún. „adó-, és értékbizonyítványt” állítanak ki. Az ebben szereplő összeg lesz az ingatlan becsértéke. A becsült értéket az önkormányzat a helyi ingatlanárakhoz viszonyítja, általában ez megegyezik a piaci árakkal, azonban néha alulértékeli.

Az adós 15 napon belül kifogással élhet a bíróság felé, ha úgy ítéli meg, hogy túl kis értéket határoztak meg az ingatlan vételáraként. A jogszabályi környezet azonban nem különösebben kedvez az adósnak, hiszen a bíróság által kijelölt szakértő díja elérheti (lakóingatlan esetén) az 50-150 ezer forintot is. Ez tovább nehezítheti az adós dolgát, hiszen éppen azért vonták végrehajtás alá az ingatlanát, mert nem tudta időben törleszteni a hitelét. Ezután tűzik ki az árverés időpontját.

Az adós is eladhatja a lakását!

A sikeres árverés időpontjáig az adós az ingatlan tulajdonosa, így (természetesen tehermentesítés mellett) maga is értékesítheti lakását, ami egyrészt magasabb eladási árat eredményezhet, másrészt megkíméli magát az árverés körüli hercehurcák lelki nehézségeitől. Egészen az árverés pillanatáig elmehet a leendő vevő és az eladó a végrehajtóhoz, hogy az adós a végrehajtó felé kifizesse a követeléseket.

Sok adós nincs tisztában azzal, hogy mennyi lehetősége van még az árverés előtt. Amikor felmondja a bank a hitelszerződést, az adósok nagy része már az eljárás elején eleve feladja, belefásulnak az ügybe a fizetési nehézségek miatt, nem tesznek semmit, hogy kilábaljanak a hitelcsapdából. Pedig az eladónak kell kezdeményezőnek lennie, keresnie kell a vevőket, és persze sikerrel el is kell adnia az ingatlant. Az árverés előtti értékesítés valójában ugyanúgy zajlik, mint ahogy az a normális ingatlanpiacon megszokott – mondja Dr. Nagy Zoltán ügyvéd, az ingatlanmagazin.com szakértője.

Mivel az árverésen a lakóingatlan becsült értékének a 70 százalékáért is eladhatja a végrehajtó az ingatlant, ezért az árverés előtti időszakban 70 és 100 százalék közötti áron tudja a tulajdonos maga értékesíteni a lakását vagy családi házát. Természetesen az árverés kitűzött napjához közeledve az érték egyre inkább közeledik a 70 százalékhoz, hiszen az idő fogyásával az eladó alkupozíciója is folyamatosan romlik.

A pénzintézetek értékelik, ha az adós részéről fizetési hajlandóságot tapasztalnak, hiszen nekik is az az érdekük, hogy minél hamarabb pénzükhöz jussanak. Ezért ha az adós az értékesítés után egy összegben törleszti a tartozását, akkor a bank olykor hajlandó némi engedményre.

Külön kezelendő tétel a végrehajtónak járó munkadíj, költség és jutalék. Ezek egy részét már az eljárás kezdetekor a végrehajtást kérő megfizette, azonban a végrehajtó az adóson érvényesíti. Érdemes személyesen felkeresni a végrehajtó irodát, mert szintén jelentős összeget takaríthat meg az eladó/adós ebben az esetben is. Ez olykor több százezres, milliós nagyságrendű összeg is lehet.

Mit lehet értékesíteni gyorseladással?

Úgynevezett gyors eladásokra – vagyis amikor az adós vagy az általa megbízott ingatlaniroda értékesíti az ingatlant – a jelenlegi gazdasági helyzetben főként Budapesten, a megyei jogú városokban és a Balaton néhány kiemelt településén kerülhet sor. Előfordulhat, hogy a társtulajdonos, szomszéd, stb. számára érdekes lehet az adott ingatlan. Alapvetően az egyébként is forgalomképes ingatlanok, a főként kisebb alapterületű, egyedi fűtésű lakóingatlanok esetében van reális esély a gyorseladásra. De például a panelpiac megdermedt, ilyen típusú lakások értékesítésére alig, vagy nagyon nyomott áron van remény – vázolja a lehetőségeket a végrehajtások.hu honlap szerkesztője.

Ha árverés, akkor többnyire a kikiáltási ár 70 százalékáért veszik meg

Ha viszont árverésre kerül a sor, akkor lakóingatlan esetében a törvény megengedi, hogy a kikiáltási árat az árverés során 70 százalékra (nem lakóingatlan esetében 50 százalékra) szállítsa le a végrehajtó abban az esetben, ha a kikiáltási áron nem érkezik ajánlat. Árverési tapasztalatok alapján az ingatlanárveréseknél meglehetősen nagy számú a 70 százalékon értékesített ingatlan. Ennek az az oka, hogy az árverésekre szakosodott „társaságok” járnak, akik előre megegyeznek, hogy ki veszi meg az ingatlant, és természetesen csak 70 százalékos áron. Bár az „összebeszélést” a törvény tiltja, azonban a színfalak mögött zajló alkudozásokat a végrehajtó nem tudja megakadályozni.

Az önkormányzatnak ugyanakkor elővásárlási joga van: 2009. augusztus 21-én lépett hatályba az a törvénymódosítás, amellyel az önkormányzatok elővásárlási jogot kaptak, hogy a területükön kényszerárverésre kerülő ingatlanokat megvásárolják, és azokat korábbi tulajdonosaiknak bérbe adják. Ezért az önkormányzatokat időben – minimum 30 nappal az árverés előtt – tájékoztatni kell, hogy dönthessenek az adott ingatlan megvásárlásáról, elővásárlási joga gyakorlásához. A tapasztalatok szerint azonban az önkormányzatok nemigen rendelkeznek ehhez megfelelő anyagi forrásokkal.

forrás: ingatlanmagazin.com

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2010.11.22 10:58
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan - Eladó ingatlan Zalaegerszeg. www.dashaus.hu
88.999.999 Ft.
Zala megyében Zalaegerszeg, belváros kétszintes téglaépítésű épület (műhely, udvar és garázs), közművesített területen eladó. Jó lehet Ipari, Kereskedelmi, Szolgáltatói, Irodai célra. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház - Eladó sorházi lakás. Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
45.999.999 Ft.
Tágas, nagy méretű, kényelmes, többfunkciós ingatlant keres, ahol nem kell szűkölködni? www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház - Zalaegerszeg Külvárosában családi ház eladó. www.dashaus.hu
44.999.999 Ft.
Nem szeretnél szűkölködni egy kis házikóban? Akkor íme itt a családi házad! Eladó családi ház Zalaegerszegen, Zala megyében, kettő garázzsal, melléképületekkel, aknás garázzsal. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszeg Belváros. www.dashaus.hu  Zala megye
34.999.999 Ft.
Zala megye, Zalaegerszeg belvárosban a magasföldszinti eladó tégla lakás, akár orvosi rendelőnek, vagy otthonnak, irodának - vállalkozásnak, vagy egyszerre mindkettőnek is jó lehet. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Bazita, telek
Zalaegerszeg, Bazita, telek - Zalaegerszeg Bazitán belterületi telek eladó. www.dashaus.hu
3.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg Bazitán belterületi, 2369 m2, jó tájolású, enyhén lejtős telek eladó nyugodt környéken, zöldövezetben. www.dashaus.hu