Ingatlanok tulajdonjogával kapcsolatos jogi problémák

E havi számunkban az ingatlanok tulajdonjogának átruházásánál felmerülő gyakori problémákat és azok megoldási lehetőségeit nézzük át.
A Polgári törvénykönyv ősi jogelveken nyugvó szabályai alapján a leggyakoribb tulajdonszerzési móddal, az átruházással (pl. adásvétel, ajándék, csere, öröklés, elbirtoklás) csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az ingatlan testi átadása (birtokba adása) tehát nem szükséges, a szerző fél (pl. vevő, megajándékozott) az érvényes szerződésen alapuló földhivatali bejegyzéssel a tulajdonjogot megszerzi. (A korábban telekkönyvi-, ma ingatlan-nyilvántartás a kívülálló harmadik személyek számára a jogbiztonság látszatát valósítja meg, hisz nem kell vizsgálnia a látszat mögött a jog tényleges fennállását – az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, bejegyzett jogok fennállását.)
Gyakori eset, hogy aki az előző tulajdonossal már szerződést kötött az ingatlanra (pl. adásvétel), elmulasztja a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyeztetését. Ez a helyzet lehetővé teszi, hogy a korábban bejegyzett régi tulajdonos rosszhiszeműen még egyszer eladja ingatlanát másnak. Ekkor szigorú jogi értelmezés alapján előállhat, hogy az első szerző a tulajdonjog-bejegyzés elmulasztása miatt, birtokba lépése ellenére nem válik tulajdonossá, a másik szerző viszont, ha bejegyzik, tulajdonossá válhat, anélkül, hogy birtokolna. Ennek elkerülése végett a többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjogának a bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett (un. jogcímvédelem). Ha ilyen nincs, azaz egyik vevő sem lépett az ingatlan birtokába, akkor a korábbi vevő lesz a tulajdonos, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ez utóbbi szabály nem alkalmazható akkor, ha a későbbi vevő ún. jóhiszeműségének vélelmét az első vevő megdönti, azaz bebizonyítja, hogy a másodszori vevő nem jóhiszeműen járt el a jogügylet folyamán. Ezek a szabályok alkalmazandók a többszöri ajándékozás esetén is.
Gyakori probléma egy oszthatatlan telek egy részének szomszéd részére való átruházása. Amennyiben ezt nem követi ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és telekrendezés, úgy ez esetben is a jogcímvédelem illeti meg az első jóhiszemű birtokba lépőt. A későbbi új szomszédokkal való tulajdonjogi vita elkerülése érdekében érdemes különösen alaposan eljárni.
Elbirtoklás (ingatlan sajátként, szakadatlanul 15 évig történő birtoklása) esetén a tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartáson kívül következik be. A bejegyzés hiánya az elbirtokló jogi helyzetét hátrányosabbá teszi. Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett. Az elbirtoklónak tehát érdeke, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse.

dr. Kiss Csaba Gergely – ügyvéd
drkisscsaba@t-email.hu

Forrás: ingatlan-extra.hu

Megosztás