IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!
 
Ingatlan gyors keresés
Koronavírus és ingatlanpiac
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat
Adatvédelem


2011.04.21 09:37
Mik az intő jelek, hogy gond lehet a kiszemelt telekkel?
Mik az intő jelek, hogy gond lehet a kiszemelt telekkel? Túlzottan jónak tűnik a telek ára? Lehet, hogy nincsen rá használatba vételi engedély. Vagy turpisságok vannak a földhivatali tulajdoni lapon és a helyszínrajzon. Esetleg a telek valós mérete más, mint ami a helyszínrajzon szerepel?...

Mik az intő jelek, hogy gond lehet a kiszemelt telekkel?

Túlzottan jónak tűnik a telek ára? Lehet, hogy nincsen rá használatba vételi engedély. Vagy turpisságok vannak a földhivatali tulajdoni lapon és a helyszínrajzon. Esetleg a telek valós mérete más, mint ami a helyszínrajzon szerepel?

1. Túlzottan jónak tűnik az ára!

A probléma érzékeltetése végett elmesélünk egy közelmúltban történt esetet. Kiszemelt telkünk Szentendre nívós részén található, és még egy 50 nm alapterületű kétszintes épület is található rajta, a telek mérete kb. 850 nm, ára mindössze 10 millió forint.

Vasárnap este keresett meg minket a leendő vásárló azzal, hogy sürgősen meg kellene néznünk a telket, hogy a meglévő épület szerkezetileg megfelelő-e vagy mindenképp le kell bontani. Szinte csoda, hogy az érdeklődők nem ugrottak bele egyből az igen kecsegtető ajánlatba annak ellenére sem, hogy az ingatlanközvetítő más is meg szeretné venni a kiszemelt ingatlant és nagyon kell ám sietni!

Hétfő reggel az érdeklődő kérésére megnéztük a telket. A helyszíni bejárás során egy félbehagyott épületet találtunk, ami ugyan már lakható volt, de egyes részein látszott, hogy kb 10 éve nem fejezték be teljesen.

2. Nincs rá használatbavételi engedély

Itt merült fel bennünk a gyanú, hogy ez az épület akár engedély nélkül is épülhetett! Utunk az önkormányzat felkeresése volt, ahol az akták megtekintése nélkül egyből tudták, hogy melyik telek után érdeklődünk. Ez általában nem jelent jót… Kérdésünkre elmondták, hogy még nem tudják kiadni a használatbavételi engedélyt, mert a jelenlegi tulajdonos engedély nélkül kezdett építkezni, aztán beadott egy fennmaradási tervet, amit ha megadnak, az a sajátossága, hogy az egyből használatba vételi engedély is! A bökkenő az, hogy a fennmaradási engedély kiadása egy speciális eljárás – amit általában maga az önkormányzat kezdeményez -, és majdnem minden esetben tetemes bírságot von maga után. Ezt a bírságot még nem fizette ki a tulajdonos, ezért jó eséllyel az új tulajdonos pénztárcáját terhelné. Jó eséllyel vagy biztosan?

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 48. paragrafusa szerint „az építésügyi hatóság a szabálytalanság tudomásra jutásától számított két éven belül, legkésőbb azonban az építés befejezésétől – ha nem állapítható meg – az építmény használatbavételétől számított tíz éven belül intézkedhet”. Vagyis ha szabálytalanul építettünk egy házat és arról az Önkormányzat 10 éven belül egyáltalán nem értesül, akkor 10 év letelte után fennmaradási engedélyt kérhetünk, és bírság sem terhel minket. Ugyanakkor azt is beláthatjuk, hogy erre a szerencsés véletlenre nem hagyatkozhatunk, főleg nem ebben az esetben, ahol az önkormányzat számon tartja a telek sorsát.

Megjegyeznénk még azt is, hogy a mostani épület nem a beépítési vonalon belül helyezkedik el, ami azt jelenti, hogy a telken belül nem a helyi szabályozásnak megfelelően helyezték el.

További bonyodalom, hogy a tulajdonos közterületen fekvő utat is lebetonozott, amit a szabályok értelmében vissza kellene bontani.

Felmerül a kérdés, hogy mekkora bírságot kellene fizetni a fennmaradási engedélyért. A bírságokról szóló 245/2006 kormányrendelet értelmében a családi házak értéke négyzetméterenként 140 ezer forint. Engedély nélküli építés esetén a bírság 50 százalékos, ami azt jelenti, hogy a számított építményérték felét kell befizetni a hatóságnak legfeljebb 120 napon belül egy összegben. (Elvileg 60 nap van a bírság befizetésére, de egyszeri alkalommal lehet 60 napos halasztást kérni). Egy 100 nm bruttó területű épületnél ez 7 millió forint.

Az érdeklődő hálás volt, hogy nyomoztunk egy kicsit az ügyben és úgy döntött, hogy inkább más telket keres.

3. Turpisságok a földhivatali tulajdoni lapon és a helyszínrajzon

Amit mindenképpen meg kell nézni a tulajdoni lapon:

- van-e rajta jelzálog?

- tehermentes-e?

- van-e valakinek szolgalmi joga?

- hány tulajdonosa van a teleknek, vagy esetleg osztatlan közös tulajdonban van és mi csak tulajdoni hányadot vásárolunk?

- van-e valakinek haszonélvezeti joga?

Ezeket az alapvető információkat egy lelkiismeretes ingatlanközvetítő minden esetben előre beszerzi és nem állítja, hogy a telken bármi megvalósítható. Sajnos mi még ilyen ingatlan közvetítővel nem találkoztunk.

Nézze meg összeállításunkat a családi házak tervezésének menetéről, hogy kevésbé legyen kiszolgáltatott helyzetben!

A helyszínrajz alapján tudjuk beazonosítani, hogy valójában hol is helyezkedik el a telkünk, hol vannak a telekhatárok és kik a szomszédaink, valamint ezen kitűnik az is, ha például nyeles telkeknél, ikerházaknál a szomszéddal ugyanaz a helyrajzi számunk.

Ha azonos a helyrajzi számunk és osztatlan közös tulajdonban van a telek a szomszéddal, akkor adásvételnél a szomszéd beleegyezése is kell, ugyanis neki elővásárlási joga van.

4. A telek valós mérete más, mint ami a helyszínrajzon szerepel

A telek valós méretét helyszíni geodéziai felmérés során hasonlítják össze a helyszínrajzon szereplő értékkel (1:500 lépték), és ha a telkünk nagyobb, mint a helyszínrajzon és így a szomszédot illeti meg, de annak idején rossz helyre rakták a kerítést, akkor a szomszéd igényt tarthat rá és a telekhatárunkat módosítani kell. Ugyanígy ha kisebb a telek, mint a helyszínrajzon, akkor nekünk kell bizonygatni a szomszédnak, hogy az a mienk. Egy ilyen geodéziai felmérés ára körülbelül 50 000 Ft.

A fenti példák rávilágítanak arra, hogy bármilyen telket is válasszunk, megfelelő építésztervezőre van szükségünk, aki körüljárja az adott területen lévő építési szabályozást és, ha vannak, akkor megtalálja a kiskapukat.

Fontos a telek beépíthetőségének százaléka, az övezetben a megengedett építménymagasság és a megengedett szintterületi mutató. Ezekre vonatkozó számpéldákat és magyarázatot itt talál.

Sokan vannak, akik megvesznek egy ingatlant és hozzá szeretnének építeni, de az önkormányzatok nem engedik. Ezért is szoktuk javasolni, hogy még a vásárlás előtt menjenek be kezdetleges, egyszerű vázlattervekkel, és puhatolják ki, mit engednek meg és mit nem, és/vagy adjanak be egy elvi engedélyeztetési tervet a kiszemelt ingatlanra. Ha arra megkapják az engedélyt akkor meglepetés már nem érheti őket.

Hogyan néz ki egy koncepció terv az é z s é kft-nél?

www.csaladihaztervezes.hu

Forrás: ingatlanmagazin.com

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2011.04.21 09:37
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert - Eladó zártkerti téglaépület telekkel Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
10.999.999 Ft.
Állandó lakhatásra alkalmas téglaépítésű, tágas épület telekkel eladó Zalaegerszegen, Zala megyében - www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan - Eladó ingatlan Zalaegerszeg. www.dashaus.hu
88.999.999 Ft.
Zala megyében Zalaegerszeg, belváros kétszintes téglaépítésű épület (műhely, udvar és garázs), közművesített területen eladó. Jó lehet Ipari, Kereskedelmi, Szolgáltatói, Irodai célra. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszeg Belváros. www.dashaus.hu  Zala megye
34.999.999 Ft.
Zala megye, Zalaegerszeg belvárosban a magasföldszinti eladó tégla lakás, akár orvosi rendelőnek, vagy otthonnak, irodának - vállalkozásnak, vagy egyszerre mindkettőnek is jó lehet. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház - Zalaegerszeg Külvárosában családi ház eladó. www.dashaus.hu
44.999.999 Ft.
Nem szeretnél szűkölködni egy kis házikóban? Akkor íme itt a családi házad! Eladó családi ház Zalaegerszegen, Zala megyében, kettő garázzsal, melléképületekkel, aknás garázzsal. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház - Eladó Ikerház Zalaegerszeg Landorhegyen - www.dashaus.hu
11.999.999 Ft.
Panellakás helyett kertes Ingatlan? Zalaegerszeg Landorhegy téglaépítésű, Zártkerti Ikerház, gazdasági épület, egyik fele eladó Zala megye. www.dashaus.hu