IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!
 
Ingatlan gyors keresés
Koronavírus és ingatlanpiac
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat
Adatvédelem


2010.11.20 12:45
Rejtett hibák, rejtőzködő beruházók.
Rejtett hibák, rejtőzködő beruházók.Egy sokmilliós ingatlan megvásárlásakor érdemes azt is tisztázni, mi lesz akkor, ha később beüt a baj a lakásban. Mit tegyünk, ha két éve vásárolt, takaros ingatlanunkban rejtett hibák tömkelege üti fel a fejét?Ha a lakás új építésű, elvileg nyugodtan várhatjuk...

Rejtett hibák, rejtőzködő beruházók

Egy sokmilliós ingatlan megvásárlásakor érdemes azt is tisztázni, mi lesz akkor, ha később beüt a baj a lakásban

Mit tegyünk, ha két éve vásárolt, takaros ingatlanunkban rejtett hibák tömkelege üti fel a fejét? Ha a lakás új építésű, elvileg nyugodtan várhatjuk a segítséget: a beruházó által vállalt hároméves jótállás ezekre is vonatkozik. Az esetek jelentős részében azonban a valóság ennél zordabb.

Az építőipari vállalkozások a lakók által bejelentett hibák öt százalékát kezelik kellő gondossággal és javítják ki viszonylag rövid időn belül, a hibák ötvenöt százalékát alvállalkozókkal csináltatják meg, tíz százalékát - ha ezzel orvosolható a probléma - pénzzel váltják meg, a bejelentések harminc százaléka nyomán azonban szinte semmit sem tesznek - mondja Décsi Gábor, a lakossági gyorsszervizzel, ingatlanüzemeltetéssel és felújítással foglalkozó DirektMester Kft. ügyvezetője. - Utóbbi esetben a lakó vagy saját költségén javíttatja ki a hibákat - ez persze leginkább a halasztást nem tűrő esetekben fordul elő -, vagy megtanul együtt élni a lakáshasználatot remélhetőleg súlyosan nem gátoló problémával.

Bár a vonatkozó jogszabály egyértelműen rögzíti, hogy új építésű ingatlan vásárlása esetén a tulajdonos nyugalmát az átadás-átvétel pillanatától kezdve hároméves jótállás, majd ezt követően a szavatosság biztosítja, a garancia keretében történő javítások elvégeztetése többnyire bonyolult és időigényes feladat. Még akkor is, ha a rendelet tételesen előírja, hogy a jótállásért az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló cég vagy személy (többnyire az adásvételi szerződésben szereplő eladó, gyakran projektcég), illetve építési szerződés hiányában a munka tényleges elvégzője (generálkivitelező, alvállalkozó) a felelős.

A rejtett hibák első látásra nem észlelhetők, ám előszeretettel bukkannak fel egy-két év lakáshasználat után. Ennyi idő elteltével a beruházó, aki eredetileg építtette a házat, már valamennyi lakáson túladott, és új munkán dolgozik. Az építkezést felügyelni és értékesíteni hivatott projektcég pedig többnyire már felszámoltatta magát, vagy éppen szintén más projekttel foglalkozik, és nincs lehetősége a gyors javítást igénylő kisebb hibákkal foglalkozni. A lakástulajdonosok harmada lefutja ugyan a kötelező köröket: megpróbálja felkutatni a beruházót, a generálkivitelezőt, esetleg végső kétségbeesésében valamelyik alvállalkozót is, de végül mégiscsak azon kapja magát, hogy a saját zsebből fizeti a falak újrafestését, miután a szigetelés hiányosságai miatt bontás bontást követett.

Jellemző eset az is, hogy a lakásba beépített elektromos szerkezetek valamelyike mondja fel a szolgálatot. Ha például a két éve vásárolt, új építésű lakásban a legforróbb nyári napok egyikén elromlik a beépített klíma, a legtöbben rohamos gyorsasággal kikeresik a telefonkönyvükből a beruházó számát, akitől az ingatlant vásárolták, aki sokszor - persze, csak ha az ügyfél hagyja - továbbirányít a klíma gyártójához. Ilyenkor nem szabad tágítani! A tulajdonossal szemben ugyanis a lakás eladójának, illetve a munkák tényleges elvégzőjének az általa a lakásba beépített szerelvényekért is hároméves jótállási kötelezettsége van. (Arról nem beszélve, hogy a klímaberendezést gyártó cégnél a munkatársak vélhetőleg széttett kezekkel közlik: ők nem tehetnek semmit, hiszen a gyártó csupán egyéves garanciát vállalt a szerkezetre.) Bár ilyen ügyekben már eltérő bírói döntések is születtek, ha a klímaberendezés a lakás alkotórészének tekinthető, egyértelműen él a jótállási kötelezettség.

Jó tudni továbbá, hogy új lakóépület esetében a kötelező jótállás azt is jelenti: ebben az időszakban a vevőnek nem kell bizonyítania, hogy a hibát nem ő idézte elő. A vélelem az, hogy a hiba már megvolt a lakás megvásárlásakor, csak épp rejtve maradt. Ha a beruházó azzal a próbálkozna, hogy rendeltetésének nem megfelelő használattal mi rontottuk el a szerkezetet, kérjük fel, ezt bizonyítsa is be, mert ennek ellenkezőjéről meggyőzni nem a mi dolgunk.

Ha a rejtett hibát korai szemfülességgel a lakás vásárlásakor mégsem sikerült kikerülnünk és a jótállási időszak alatt jelentkezett probléma javítási költségeit a jótállásra kötelezettek nem akarják finanszírozni, két út áll előttünk, bár egyik sem kecsegtet igazán gyors és hathatós megoldással.

- A tulajdonos dönthet úgy, hogy a területi gazdasági kamarák mellett működő békéltető testülethez fordul. Ennek erős hátránya az, hogy bár a tárgyalások viszonylag gyorsan lezajlanak, a testület határozata a felekre nézve nem kötelező érvényű. A beruházók ezzel a megoldással leginkább csak az időt szokták húzni, tapasztalatom szerint ugyanis a hasonló erkölcsi, etikai hátrányt hozó döntések nem érdeklik az amúgy fizetni nem kívánó projektcégeket - mondja Hidasi Gábor ügyvéd. - Később többnyire ezekben az esetekben is peres eljárásra kerül sor. Az ügyfél azonban - jobb, ha tudja - többéves procedúrának néz elébe: valószínűleg évekig nem jut hozzá a hiba kijavításához szükséges kártérítési összeghez, miközben az eljárás finanszírozása is egyre tetemesebb pénzt emészt fel - állítja Hidasi.

Vagyis egyetlen relatíve biztos megoldás van: a baj megelőzése körültekintő vásárlással. Érdemes olyan beruházót választani, aki megfelelő referenciákkal rendelkezik, korábbi munkái lehetőleg megtekinthetők, illetve megfelelő banki garanciákkal és biztosítással bír. További garanciát jelenthet, ha biztosítást kötünk: a Közlekedési Biztosítási Egyesületnél például már létezik olyan alapcsomag, amely tartalmaz az újonnan vásárolt ingatlan rejtett hibáira vonatkozó fedezetet.

Bár teljesen biztosak szinte sohasem lehetünk abban, hogy az általunk választott ingatlan mentes a rejtett hibáktól, Zákonyi Bence, a Re/Max kommunikációs vezetője szerint a megfelelő ingatlanos megbízásával is fokozhatjuk a jó döntés esélyét. - A Re/Max munkatársai ingatlanközvetítői és értékbecslő vizsgát tesznek, majd külön képzésben részesülnek, mire ügyfél közelébe kerülnek. Egy közvetítő munkája ma már nemcsak abból áll, hogy nyugtázza, milyen szép világos egy lakás, vagy éppen új a konyhabútor, hanem észre kell vennie az ingatlanok laikusok számára esetleg kevéssé szembetűnő hibáit is. Fel kell írnia például azt is, hány éves a kazán, és ezalatt hányszor volt javítva. Ha pedig az adott ingatlan helyzete és értéke megkívánja, az ingatlanosnak szakértő mérnököt is ki kell hívnia a helyszínre, hogy segítse az állapotfelmérést - mondja Zákonyi.

- Az alapvető probléma gyakran a vásárlók hozzáállásában rejlik - állítja Borsányi Péter épületgépész. - Egy sokmillió forintos lakást képesek úgy kifizetni, hogy nem mutatták meg építésznek vagy épületgépésznek. - A mérnök állítja: használt ingatlan esetében mindenképpen, de az újonnan vásároltaknál is érdemes segítséget hívni. - Nemrégiben éppen egy gyönyörű kilátásos gellérthegyi lakásban jártam, amit eladás előtt frissen újított fel a tulajdonos. A vevő hölgy most szinte tehetetlen: kiderült ugyanis, hogy a falak erősen repedeznek, ráadásul az egész ház megcsúszott, tehát mihamarabb alá kell dúcolni, de pár éven belül így is lakhatatlanná fogják nyilvánítani. Ha vásárláskor vitt volna magával szakértőt, annak elsőre szemet szúrt volna, hogy a falakat üvegszövet tapétával vonták be, ami a repedések eltüntetésére használt anyag - mondja Borsányi.

Szintén a vásárlás idején jelen lévő szakértő fontosságát hangsúlyozza Földvári Zsolt, a Magyar Ingatlanszövetség marketingvezetője is. - Már akkor érdemes műszaki ellenőrt fogadni, amikor még csak a tervezés folyamatai zajlanak, az igazi szakember ugyanis már ekkor kiszúrja a nagyobb szarvashibákat és ezzel jelentős későbbi problémáktól védheti meg a tulajdonost. Egy műszaki ellenőr díja harminc-negyvenezer forint körül van, ami azonban később többszörösen megtérül. Amikor pedig úgy vásárolunk ingatlant, hogy még folyamatban van az építkezés, érdemes időnként saját szakemberünket is kiküldeni a helyszínre, hogy ellenőrizze a beépített anyagok és a munkálatok minőségét. Bár ezekkel a váratlan látogatásokkal biztosan nem fogunk belopódzni a beruházónk szívébe, viszont számos későbbi kellemetlenségtől menekülhetünk általuk.

Bejáráskor vigyünk építészt és gépészt

Bár a piac egyre több garanciális javításoktól menekülő projektcégtől hangos, ellenpéldák is akadnak - ellenállítások mindenképpen. Csák Attila, a Bokréta Házak Kft. ügyvezetője például állítja: rejtett hiba ügyében még sohasem volt vitájuk. - Ezerszáz új lakást értékesítettünk 2000 óta, de még soha egyetlen peres eljárást sem indított ellenünk lakó. Ennek titka a megbízható fővállalkozóban, a jó kommunikációban és a gyors adminisztrációban rejlik. Ha bejelentést kapunk valamilyen rejtett hiba kiderüléséről, azonnal értesítjük fővállalkozónkat. A leggyakrabban mi magunk ki is maradunk az ügyintézésből a probléma gyorsabb megoldása érdekében. A lakók csak akkor keresnek fel minket ismét, ha a fővállalkozó nem vagy csak késedelmesen akarja kijavítani a hibát. Ilyenkor ott az eszköz a kezünkben, hogy visszatarthassuk a kifizetések egy részét - mondja az ügyvezető. Hozzáteszi: ők kifejezetten örülnek annak, ha a vevő a műszaki bejárásokra magával hozza saját építészét vagy épületgépészét, mert két szakember sokkal könnyebben megérti egymást, és a vevőben is nő a bizalom a beruházó iránt.

A Bokréta Házak mindenesetre ezzel magas labdát adott a vevőinek, hiszen ha azok mást tapasztaltak, alighanem szóvá teszik majd nálunk. Mindenesetre más nagyberuházóknak is felkínálhatunk egy hasonló állítás lehetőségét, ha vállalják a következményeket is.

- Kidolgoztunk egy konstrukciót, amelyet több nagyberuházóval is sikeresen működtetünk. A lényege egy háromoldalú megállapodás, amit a beruházó, a generálkivitelező és a DirektMester az ingatlan átadásakor ír alá, ekkor ugyanis általában még mindenki boldog és elégedett - mondja Décsi Gábor. - A felek megállapodnak abban, hogy ha az ingatlanban rejtett hiba merül fel, a lakó csak a DirektMestert hívja a bejelentéssel. Mi gyors és hathatós segítséget nyújtunk, a számlát pedig a tulajdonos elküldi a beruházónak vagy a kivitelezőnek, így mentesül a költségek kifizetése alól. Eddig még nem érkezett panasz, aminek az lehet a titka, hogy a megoldás mindhárom szereplőnek kedvező. Az elégedett tulajdonosok erősítik a beruházó referenciáit, a generálkivitelező örül, hogy leveszik a terhet a válláról, a tulajdonos pedig megnyugodhat, mert a hibát szakember javítja ki, mégpedig gyorsan - állítja Décsi.

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szerint a jótállás az új lakások esetén a következőkre terjed ki:

1. Épületszerkezetek:
- a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei,
- a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is),
- nyílászáró szerkezetek, korlátok és mellvédek,
- kémények, a lakóépület tetőzete és az azon levő tető-felépítmények,
- ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek,
- a lakóépület szigetelése és a külső vakolat.

2. Lakás- és épületberendezések:
- főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.),
- fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.),
- melegvízellátó berendezés (gáz-vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha),
- az épületgépészeti és egészségügyi berendezések (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb. a hozzá tartozó szerelvényekkel),
- szellőztető berendezés (páraelszívó stb.),
- beépített bútor (beépített ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.),
- redőny, vászonroló, napvédő függöny,
- a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke, valamint a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal,
- a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak,
- a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékeket és berendezési tárgyakat,
- a víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is, a hozzá tartozó szerelvényekkel; gázvezeték esetén a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékek és berendezési tárgyak kivételével,
- az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere a lakásban levő vezetékszakaszt és szerelvényeket is ideértve, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett méretlen készüléket és fogyasztásmérőt,
- a lakást szolgáló szellőztető berendezés és a klímaberendezés,
- a központi antenna és erősítő berendezései, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is,
- a személy- és teherfelvonó,
- a háztartásban keletkező hulladék gyűjtésére szolgáló berendezés,
- a lakást szolgáló kút a hozzá tartozó szerelvényekkel,
- a lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.

3. A lakásokat kiszolgáló helyiségek:
- tetőterasz,
- pince- és padlástérség vagy tüzelőtároló,
- kapualj,
- lépcsőház,
- folyosók és függőfolyosók,
- központi berendezések helyiségei,
- mosókonyha,
- szárítóhelyiség,
- gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség,
- hulladéktároló helyiség,
- gépkocsi tároló helyiség (garázs, teremgarázs).
 
forrás: nol.hu
Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2010.11.20 12:45
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, Bazita, telek
Zalaegerszeg, Bazita, telek - Zalaegerszeg Bazitán belterületi telek eladó. www.dashaus.hu
3.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg Bazitán belterületi, 2369 m2, jó tájolású, enyhén lejtős telek eladó nyugodt környéken, zöldövezetben. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
24.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg belvárosában, NAPPALI+2 HÁLÓSZOBÁS, TÁGAS, EGYEDI FŰTÉSES, JÓ beosztású, világos, napfényes, ERKÉLYES, felújítandó társasházi lakás eladó SZIGETELT HÁZBAN. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan - Eladó ingatlan Zalaegerszeg. www.dashaus.hu
88.999.999 Ft.
Zala megyében Zalaegerszeg, belváros kétszintes téglaépítésű épület (műhely, udvar és garázs), közművesített területen eladó. Jó lehet Ipari, Kereskedelmi, Szolgáltatói, Irodai célra. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert - Eladó zártkerti téglaépület telekkel Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
10.999.999 Ft.
Állandó lakhatásra alkalmas téglaépítésű, tágas épület telekkel eladó Zalaegerszegen, Zala megyében - www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszeg Belváros. www.dashaus.hu  Zala megye
34.999.999 Ft.
Zala megye, Zalaegerszeg belvárosban a magasföldszinti eladó tégla lakás, akár orvosi rendelőnek, vagy otthonnak, irodának - vállalkozásnak, vagy egyszerre mindkettőnek is jó lehet. www.dashaus.hu