A termőföld
A termőföld a mezőgazdasági termelés alapfeltétele. Attól függetlenül, hogy Magyarországon más országokhoz képest nagy mennyiségű és kiváló minőségű földterületek állnak rendelkezésre, a jogalkotók szükségesnek látták a termőföld tulajdonszerzésének korlátozását. Az egyéb ingatlanoknál nem található tilalmak érvényesülnek a termőföld esetében. Egyes személyek csak meghatározott mennyiségű termőföldet vásárolhatnak (pl. magyar gazdák), mások csak bizonyos jogcímeken szerezhetnek termőföldet (pl. egyházi jogi személyek), és például a jogi személyek nem is lehetnek termőföld tulajdonosai. Hazánk EU-csatlakozását követően pedig az uniós és egyéb országok állampolgárai eltérő feltételek mellett szerezhetnek - vagy éppen nem szerezhetnek - termőföldet.
A termőföldre vonatkozó fontosabb előírásokat a 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: földtörvény) tartalmazza.
A földtörvény szerint termőföld az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban
- szántó,
- szőlő,
- gyümölcsös,
- kert,
- rét,
- legelő (gyep),
- nádas,
- erdő,
- fásított terület művelési ágban vagy
- halastóként
tartanak nyilván.
A termőföld megszerzésének szabályait alkalmazni kell a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre is.
Mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld: a rendeltetésszerű felhasználásig (az Országos Településrendezési és Építési Követelmények szerinti építési telekké, építési területté, illetőleg területté alakításig) az a belterületi földrészlet, amelyet szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas, erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
Érdemes külön kiemelni a tanya fogalmát is, mivel számos esetben hivatkozik erre a törvény. A földtörvény alkalmazása során tanyának minősül:
- a település külterületén lévő, mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített, lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és
- az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m2 területű föld együttese [1994. évi LV. tv. 2-3. §].
Fontos tudni, hogy az alábbiakban ismertetett személyi és mennyiségi korlátozó rendelkezések mellett a termőföldek vásárlása során szigorú elővásárlási szabályokat is be kell tartani (lásd: Termőföld adásvételének kötelező elővásárlási szabályai).
Korlátozott mennyiségű termőföldet vásárolhatunk
Főszabály szerint a belföldi magánszemély (magyar állampolgár) a Magyarország terültén található termőföld tulajdonjogát szabadon, mindenféle külön eljárás nélkül - a többi ingatlanra vonatkozó előírások betartása mellett - szerezheti meg, azonban mennyisége korlátozások betartásával.
A földtörvény szerint belföldi magánszemély
a) tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona (AK) értékű termőföld lehet;
b) és közeli hozzátartozója (a házastársa, az egyeneságbeli rokona, az örökbefogadott, a mostoha- és neveltgyermeke, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülője, valamint a testvére) tulajdonában lévő termőföld mennyisége az adott településen - a megszerezni kívánttal együtt - nem haladhatja meg a település összes termőföld területének egynegyedét vagy az ezer hektárt.
A megszerezhető területek kiszámításánál:
- a termőfölddel együtt önálló ingatlant (földrészletet) képező művelés alól kivett föld területét is figyelembe kell venni, vagyis ez is beleszámít például a 300 hektáros maximum területbe,
- a tanya terültét (a legfeljebb 6000 m2 területű földdel együtt) nem kell beleszámítani.
Fontos tudni, hogy az a magánszemély, aki 1994. július 27-én már a megengedett mennyiségnél nagyobb termőföldterülettel rendelkezett, tulajdonát legfeljebb annak területnagyságát és AK értékét meg nem haladó területnagyságú és AK értékű termőföldre cserélheti. Az ilyen nagyságú birtok - a törvényi előírások betartásával - csak úgy növelhető, ha a tulajdonos
a) kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből vásárol termőföldet, vagy
b) közös tulajdonának megszüntetésével szerez tulajdonjogot [1994. évi LV. tv. 5. §; 1959. évi IV. tv. 685. § b) pont].
Bt. vagy kft. vásárolhat termőföldet?
A főszabály az, hogy sem belföldi, sem külföldi jogi személyeknek (kft., rt., stb.) és jogi személyiség nélküli más szervezetnek (bt., kkt.) sem lehet termőföld a tulajdonában, tehát az adásvételen túl más jogcímen sem szerezhetnek termőföldet. Így például arra sincs lehetőség, hogy örökösként a végrendeletünkben a saját társaságunkat jelöljük meg.
A földtörvény néhány jogi személy esetében azonban kivételeket határoz meg. Lehet termőföld tulajdonos:
a) bármilyen jogcímen
- a Magyar Állam
- az önkormányzat
- a közalapítvány
b) meghatározott feltételekkel
- az egyházi jogi személyek
Az egyházi jogi személyek kizárólag az alábbi jogcímeken szerezhetnek termőföld tulajdonjogot:
a) végintézkedés,
b) ajándékozási szerződés,
c) tartási vagy gondozási szerződés.
- a jelzálog-hitelintézetek
A jelzálog-hitelintézetek csak az alábbi feltételekkel szerezhetnek termőföldtulajdont:
a) kizárólag a pénzügyi szolgáltatásból származó veszteség mérséklése, illetve elhárítása érdekében hitel-ingatlan csereügylet, továbbá az adós ellen indított felszámolási vagy végrehajtási eljárás során szerezhetnek tulajdonjogot, és
b) a megszerzett ingatlant három éven belül nyilvános árverésen el kell idegeníteni [1994. évi LV. tv. 6. §; 1997. évi XXX. tv. 3. §, 10. §].
A belföldi jogi személyek (jogi személyiség nélküli társaságok) tanya tulajdonjogát szabadon megvásárolhatják. A külföldi jogi személyek pedig a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendeletben foglalt szabályok szerint - vagyis a közigazgatási hivatal engedélyével - vásárolhatnak tanyát és a hozzá tartozó földterületet Magyarországon [1994. évi LV. tv. 8. §; 7/1996. (I. 18.) Korm. rend. 1. §].
Érdemes tudni, hogy az Magyarország az EU-csatlakozást követően hét évig tarthatja fenn a külföldi és belföldi jogi személyek tulajdonszerzésére vonatkozó törvényi korlátozásokat és tilalmakat. Így várhatóan 2011-től - hacsak egyéb megállapodás nem születik - mind a belföldi, mind a külföldi jogi személyek vásárolhatnak majd termőföldet hazánkban.
Külföldi állampolgárok vásárolhatnak termőföldet?
2004. május 1-jét követően szigorú feltételek mellett lehetővé vált, hogy az Európai Unió tagállamának állampolgárai termőföldet vásároljanak Magyarországon. A külföldi magánszemélyek közül eltérő szabályok vonatkoznak:
a) a tagállami állampolgárok közül a hazánkban élő és gazdálkodó személyekre,
b) az egyéb külföldi állampolgárokra (ideértve a nem hazánkban élő és gazdálkodó tagállami állampolgárokat is).
A termőföld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó szabályokat lásd: Külföldiek ingatlanszerzésének feltételei.
Mi történik akkor, ha valaki a korlátozások megsértésével szerez termőföldet?
Ha valaki a földtörvény korlátozó vagy kizáró szabályaival ellentétesen szerez termőföldet, akkor az - mint jogszabályba ütköző szerződés - semmis lesz, és úgy kell tekinteni, mintha a felek között nem is jött volna létre a megállapodás (a vételárat és a foglalót vissza kell adni, stb.). A tulajdonosváltozást a földhivatal sem fogja bejegyezni, mivel hivatalból kell vizsgálnia a semmisségi okokat.
Előfordulhat, hogy a felek nem tudtak a tulajdonszerzési korlátozásról (pl. a vevőnek már 6000 aranykorona értékű termőföldje volt a vásárláskor) és a földhivatal is bejegyzi a tulajdonszerzést. Ebben az esetben is vissza fogják állítani az eredeti állapotot - ha kiderül - és kártérítésre kötelezhetik azt a felet, aki megsértette a földtörvény tilalmát [1959. évi IV. tv. 234. §, 237. §, 200. §].
Érintett jogszabályok:
1994. évi LV. tv.;1959. évi IV. tv.;1997. évi XXX. tv.;7/1996. (I. 18.) Korm. rend.;
forrás: epitesjog.hu
Hirdetések:
Eladó ingatlan, lakás, családi ház Zalaegerszegen
Ingatlan Zalaegerszeg
Lakáshitel, szabad felhasználású hitel, személyi kölcsön, hitelkiváltás
Hitel Zalaegerszeg