Nem egyéni vállalkozó magánszemélyek lakóingatlan bérbeadása

(Hogyan adjuk bérbe lakásunkat a 2010. és 2011. évi szabályoknak megfelelően?)

Az ingatlan bérbeadásból, így a lakóingatlan bérbeadásból származó jövedelem adókötelezettségét a személyi jövedelemadóról szóló többször módosított 1995. évi CXVII. törvény 74. és 74/A§-a szabályozza.

2010. augusztus 16-tól új szabályok léptek életbe, amelyek e tevékenység végzésének egyszerűbbé tételét szolgálják.

A 2011. évtől érvényes új szabályozás még egyszerűbbé tette a jövedelem meghatározás módszerét.

Bejelentkezési kötelezettség

A bérbeadási tevékenység megkezdése előtt a magánszemélynek a lakhelye szerint illetékes adóhatósághoz kell bejelentkeznie a T101-es bejelentkezési lapon, ahol a tevékenység folytatásához szükséges adószámot is megkapja.

A változás egyik fontos eleme, hogy a kizárólag bérbeadási tevékenységet folytató magánszemélynek, (amennyiben nem egyéni vállalkozó, továbbá az ingatlan bérbeadási tevékenységét áfa mentesen végzi - nem választott áfa fizetést -, illetve az ingatlant nem az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalanynak adja bérbe), nem kell az adóhatóságnál bejelentkeznie és adószámot kiváltania. Ugyanis 2010. augusztus 16-áig mindenképpen adószámot kellett kérni. Ez a továbbiakban is megtehető a mentesítő feltételek fennállása esetén is, ha pedig nem állnak fenn a feltételek, kötelező. Ekkor a tevékenység megkezdése előtt a bérbeadónak a T101 adatlapon a lakóhelye szerint illetékes állami adóhatósághoz be kell jelentkeznie. Az adóhatóság a bejelentkezés napjával a bérbeadó részére adószámot állapít meg, melyet az adózással összefüggő minden iratán és levelezésén fel kell tüntetnie. Az adatlap az APEH honlapjáról letölthető.

Jövedelem és az adó meghatározása

A lakóingatlan bérbeadásából származó jövedelem meghatározására vonatkozóan a bérbeadónak az éves személyi jövedelemadó bevallásban (2010. évre vonatkozóan a 1053-as bevallásban) kell nyilatkoznia.

Az adózót az alábbi választási lehetőségek illetik meg:

1.       Különadózó jövedelemként veszi figyelembe a bérbeadásból származó bevételét. Ebben az esetben költségek érvényesítésére nincs lehetőség. Az adó mértéke 25%.

2.       Az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok figyelembevételével határozza meg az adózó a bevétel jövedelemhányadát, tekintettel a „szuperbruttósítás” szabályaira is.

- 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90%-a lesz a jövedelem és az összevont adóalap részét képezi. Az adót az adótábla szerint kell kiszámítani és megfizetni.

- tételes költségelszámolás esetén kizárólag a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségeket lehet érvényesíteni. Az így meghatározott jövedelem szintén az összevont adóalap részét képezi és az adótábla szerint adózik. Az ingatlan értékcsökkenésének elszámolására a tevékenység megkezdését megelőző 3 évnél nem régebben szerzett ingatlanok esetén van lehetőség.

2011-től megszűnik a különadózási lehetőség, csak az összevont adóalap részeként, önálló tevékenységből származó jövedelemként lehet az adókötelezettséget megállapítani.

- 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90%-a lesz a jövedelem és az összevont adóalap részét képezi.

- tételes költségelszámolás esetén a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségeket. 2011-től a bérbe adott ingatlan értékcsökkenési leírását akkor is el lehet számolni költségként, ha a tevékenység megkezdését megelőző 3 évnél régebben szerezte azt. Ha az épület bérbeadása nem a teljes évre vagy nem az egész ingatlanra vonatkozik, akkor az éves értékcsökkenést is időarányosan vagy területarányosan lehet elszámolni.

Adó, adóelőleg megfizetése, bevallás

Számla kibocsátása esetén a bérbeadási tevékenységből származó jövedelem után fizetendő adóelőleget a kifizető 2010. január 1-jétől nem köteles megállapítani és levonni. de ha a magánszemély nyilatkozatában kéri, akkor a kifizetőnek kötelessége az adóelőleg megállapítása és levonása. ( 25%, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleg) Amennyiben a kifizető nyilatkozat hiányában nem állapította meg és vonta le az adóelőleget, akkor azt a magánszemély köteles megállapítani és befizetni a 10032000-06056353-as számú személyi jövedelemadó beszedési számlára a negyedévet követő hó 12-éig.

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet - bármely adózási módszert is alkalmazza a magánszemély -, továbbá az egészségügyi hozzájárulást az adóévről készítendő személyi jövedelemadó bevallásban kell bevallani.

2011-ben az ingatlan bérbeadás jövedelme után az adóelőleg alap meghatározásához növelni kell a jövedelmet az adóalap kiegészítés 27 százalékos összegével. Az így megállapított adóelőleg alap után 16 százalék a fizetendő személyi jövedelemadó.

Bizonylat-kibocsátási kötelezettség

Az általános forgalmi adó szempontjából az ingatlant bérbeadó az általános forgalmi adó alanya, amelyből az is következik, hogy a bérleti díjról számlát, nyugtát vagy egyéb számviteli bizonylatot kell kiállítania.

Speciális szabályok

1. Önkormányzatnak történő lakásbérbeadás esetén a bevétel egésze jövedelem és az adó mértéke 0%, amennyiben az alábbi feltételek teljesülnek:

- a lakásra vonatkozóan van érvényes lakhatási engedély,

- a lakás fekvése szerinti önkormányzat gazdálkodó szerve a bérbevevő,

- a bérleti szerződés határozott időtartamú és legalább 36 hónapra szól,

- az önkormányzat a lakást magánszemélyek lakhatásának biztosítására hasznosítja,

- a bérleti szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésre, a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát.

2. Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség terheli a magánszemélyt ha lakóingatlan bérbeadásból származó jövedelme meghaladja az egymillió forintot. A hozzájárulás mértéke 14% és a teljes jövedelemre számítva kell megfizetni a „hozzájárulás-fizetési felső határ” (Eho tv. 3.§(3) e)) eléréséig. Eho mentes az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem ha a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező lakás a bérbeadó állandó lakhelye, kivéve ha a bérbeadó a lakást saját vállalkozása vagy vele együtt élő közeli hozzátartozója(élettársa) vállalkozása részére adja bérbe.

2011. évtől az eho mentesség megszűnik.

3. Közös tulajdonú (illetve házassági vagyonközösség fennállása alatt) lakóingatlan bérbeadása esetén - a tulajdonosok eltérő rendelkezése hiányában (például hasznosítási szerződés, megállapodás) – a tulajdoni hányad arányában terheli adókötelezettség a tulajdonosokat (illetve a házastársakat).

Az ingatlan bérbeadással kapcsolatban részletes szabályok megtalálhatóak az adóhatóság
10. számú tájékoztató füzetében, amely beszerezhető az ügyfélszolgálatokon, letölthető az adóhatóság honlapjáról (www.apeh.hu), illetve a változásokról összefoglaló anyagok is találhatóak a honlapon, de kérdéseikkel az adóhatóság személyes és telefonos ügyfélszolgálatához (06-40/42-42-42) is fordulhatnak.

APEH Dél-dunántúli Regionális Főigazgatósága

Pécs

Forrás: apeh.hu

Megosztás