Ügyfeleink kérdezik - a Lakáscentrum válaszol (6)
A kérdések - jelenlegi válogatásunkban - az ingatlanközvetítők megbízási szerződésre vonatkoznak.
1.) Szeretném lakástulajdonomat eladni ingatlanközvetítő iroda útján. Mit kell tudnom az ingatlanközvetítési szerződésről általában?
Magyarországon már több mint egy évtizede aktívan jelen van az ingatlanközvetítési tevékenység. A kezdeti gyermekbetegségeken (címkiadás) már túl van a szakma és egyre felkészültebbek, megbízhatóbbak és eredményesebbek az ingatlanközvetítést végző irodák és szakembereik is.
Az ingatlanközvetítési szerződés a Polgári Törvénykönyv hatálya alá tartozik, s mint ilyen - a felek eltérő rendelkezésének hiányában - a Ptk. 474. §-ában szabályozott megbízási szerződésnek minősül. A megbízás tipikusan gondossági kötelem, a megbízott nem tartozik eredményfelelősséggel és vele szemben szavatossági igény nem érvényesíthető. A bírói gyakorlat alapján annyi a specifikum, hogy az ingatlanközvetítést vállaló a megbízási díjra akkor tarthat igényt, ha közvetítői tevékenysége folytán szerződésre kerül sor, vagyis az ingatlant ténylegesen értékesíti. Ahhoz, hogy az ingatlanközvetítő jutalékra tarthasson igényt, a szerződésnek az ő közreműködésével kell létrejönnie. A díj összege a megkötött szerződés tárgyának - az ingatlannak - az értékéhez igazodik: a díjat tehát a vételár százalékában szokták meghatározni.
A díjkikötés mai gyakorlatára nézve egységes, kialakult módszerről nem tudok beszámolni. A gyakorlatban szokásos mind a 3%-os, mind a 7%-os díjkikötés.
A közvetítő díjazása nem tevékenység arányos, hanem jutalékos rendszerű. Ebből következőleg a megbízó nem csökkentheti a díjat azon az alapon, hogy a közvetítő kevés munkát fejtett ki, mert a díj a gazdasági eredmény létrejöttéhez - az adásvételi ügylethez - kapcsolódik, és a megbízó számára közömbös, hogy a közvetítő mennyi munkát fordított rá.
2. Az egyik ingatlaniroda kizárólagos megbízást hajlandó csak kötni a lakásom értékesítésére. Milyen következmények járnak egy ilyen jellegű megbízással?
A szerződés címében szereplő kizárólagos szó használata nem jelenti azt, hogy az ingatlanközvetítő a megbízótól az ingatlan értékesítésére kizárólagos jogot kapna. A kizárólagos jogot biztosító, határozott időre létrejövő ingatlanközvetítői megbízási szerződések az ingatlanközvetítő díjigényének biztosítását és az igény érvényesítése során előálló bizonyítási nehézségek elhárítását szolgálhatják. Mivel a megbízó szerződéskötési lehetőségei ilyen esetben korlátozva vannak, teljes egészében a közvetítő szolgálataira van utalva, így a kizárólagos és határozott idejű szerződés egyoldalú előnyt jelent az értékesítéssel megbízott számára.
Az ilyen szerződések esetében a feleknek alaposan körül kell írniuk, hogy a kötelezettnek a szerződés létrehozása érdekében milyen tevékenységet kell kifejtenie. Az ilyen típusú megbízás esetében az általános szerződési feltételként (Ptk. 209/C §) az ilyen kikötés nem alkalmazható. Ilyenkor a feleknek egyedileg részletesen ki kell térni a szolgáltatás minőségére és a konkrét tevékenységre (hirdetés gyakorisága, módja, média megnevezése, stb.).
Külön felhívnám a figyelmét, hogy a főszabály minden esetben, hogy az ingatlanközvetítő nem tarthat igényt díjazásra, ha a szerződés nem az ő tevékenységének az eredménye. Vagyis, ha a felek kizárólagos és határozott idejű szerződést kötöttek, úgy hogy a feltételeket egyedileg alkudták ki, annak is csak az a következménye, hogy a bizonyítási teher a megbízót terheli, tehát neki kell kétségtelenné tennie, hogy a közvetítő a szerződéses kötelezettségét nem teljesítette, és a szerződés nem az ő tevékenységének az eredménye, de a díjigényt a kérdéses szerződési kikötés önmagában nem alapozza meg.
3. Olyan ingatlanközvetítői szerződést akarnak velem megkötni, melyben jutalékfizetési kötelezettséget ír elő az iroda számomra, hogy ha a szerződés megszűnését követően egy éven belül eladom a lakásomat. Jogilag lehetséges ilyen kitétel?
A válaszomat mindenképpen ketté kívánom választani. Ez első eset az ingatlanközvetítő jogi védelmére vonatkozik
Ha az ingatlanközvetítő tudja bizonyítani, hogy a megbízó az adásvételi szerződést az általa (a megbízási szerződés felmondását megelőzően) közvetített vevővel kötötte meg, az ingatlanközvetítő díjra tarthat igényt. Ebben az esetben az ingatlanközvetítő általában a lakás bemutatásakor egy megtekintési elismervényt irattat alá az érdeklődővel, mely irattal a későbbiekben bizonyítani tudja saját közvetítői szerepét az adott ügyletben. Ezzel az aktussal a közvetítői díj megfizetésének kijátszását előzheti meg a megbízó részéről. Ez esetben a megbízó köteles a közvetítői díjat megfizetni az ingatlanközvetítő részére még abban az esetben is, ha az adásvételi szerződés megkötésére a megbízás visszavonását követően került sor.
A másik lehetőség már a megbízót védi.
Az olyan megbízási szerződés esetében, ahol a szerződés díjazásra jogosítja az ingatlanközvetítőt abban az esetben is, ha nem tudja bizonyítani, hogy a megbízó az adásvételi szerződést az általa közvetített vevővel kötötte meg már más a helyzet. Az általános szerződési feltételekben foglalt kikötés az ingatlanközvetítő számára egyoldalú előnyt jelent, illetve a megbízó számára méltánytalanul hátrányos, s a Ptk. 209/B §-ának rendelkezései értelmében tisztességtelen. Ez a kikötés sérti a szerződési igazságossághoz fűződő érdekeket is. Az ilyen jellegű kikötés érvénytelen, s nem jár az ingatlanközvetítőnek jutalék a kérdéses ügyben.
A kérdéseket megválaszolta:
Bokor Éva
Ingatlanmenedzser
VÁR-KÖZ Kft.
forrás: hirtv.hu
Hirdetések:
Eladó ingatlan, lakás, családi ház Zalaegerszegen
Ingatlan Zalaegerszeg
Lakáshitel, szabad felhasználású hitel, személyi kölcsön, hitelkiváltás
Hitel Zalaegerszeg